【築古戸建投資家調査】現役投資家の48％が「購入物件の半分以上は相続絡み」。相続登記の義務化を"市場への追い風"と捉える投資家も

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■ 調査概要

調査名：築古戸建投資家調査

調査対象：モニタリスト（不動産投資家）

調査方法：インターネット調査

調査期間：2025年10月20日〜11月30日

有効回答数：300名

※設問により回答対象者が異なります。

本リリースで相続・法改正・社会的意義に関する主要設問は「築古戸建を現在、投資・所有している層」を対象に集計しており、該当設問の母数は n=77 です。

相続物件の取引上の負担に関する設問は、相続絡みの物件経験がある層を対象としており、母数は n=60 です。

■ 用語定義

「築古戸建」：取得価格800万円未満の戸建住宅（本調査における定義）
「築古戸建投資家」：上記の築古戸建を、投資目的で取得し、リフォームや修繕等により住める状態へ整えたうえで、賃貸等で運用し、住宅として市場に再流通させることを志向する投資家を指します。

なお、本リリースで「現役の築古戸建投資家」と表記する場合は、アンケート上「現在、投資・所有している」と回答した層（n=77）を指します。

■ 調査結果のポイント

現役の築古戸建投資家（n=77）の48.1％は、これまで購入した築古戸建のうち「半分以上が相続絡みの物件」だと回答。相続登記未了、相続人多数などの事情が絡む物件が投資家の仕入れ対象になっている実態が確認されました。
相続登記の義務化については、現役投資家（n=77）の68.8％が「市場へのプラス影響がある」と回答。権利関係の整理が進むことで、市場に出回る物件が増える可能性を前向きに捉えています。
空き家を活用する築古戸建投資に社会的意義を感じるかという問いでは、現役投資家（n=77）の80.5％が「感じる（強く＋少し）」と回答。投資家が、収益性だけでなく地域課題の解決にも価値を見出している姿がうかがえます。

■ 調査結果

1．購入物件の約半数が「相続絡み」。権利関係が"流通の壁"になっている

これまで購入した築古戸建のうち、相続が絡む物件（相続登記未了、相続人多数など）の割合を尋ねたところ、「半分以上が相続物件だった」が48.1％、「少しあった」が29.9％となり、相続絡みの物件経験がある層が多数派でした。相続人側では管理・処分の意思決定が進まず、結果として空き家化・老朽化が進むケースが現場では指摘されていますが、投資家側はそうした"市場に出にくい物件"を引き受け、再流通させている実態が示唆されます。

2．相続登記の義務化を、投資家は「市場に物件が出る」要因として歓迎

2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内の登記申請が必要となりました。正当な理由なく義務を履行しない場合、過料の対象となり得ます。投資家の目線では、こうした制度変更が「権利関係が整理され、市場に出回る物件が増える」方向に働くと見られています。

本調査でも、相続登記の義務化が築古戸建投資に与える影響について、「市場に出回る物件が増え、大きくプラスに影響する」35.1％、「売主側の手続きが整理され、ややプラスに影響する」33.8％となり、合計68.8％がプラス評価でした。一方で「手続きの煩雑化などで、マイナスに影響する」も9.1％あり、制度変更が即座に取引円滑化だけを生むわけではなく、実務負担の増減が並走することも示されています。

出典：「相続登記の申請義務化について」法務省

出典：「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」法務省

3．8割が「社会的意義」を実感。空き家再生を"ただの投資"にしない

空き家を活用する築古戸建投資に社会貢献性を感じるかを尋ねたところ、「強く感じる」31.2％、「少し感じる」49.4％で、合計80.5％が肯定的でした。築古戸建投資は、運用の手間や修繕の不確実性を抱える一方で、「住める住宅として再生して戻す」こと自体が地域の空き家問題に接続するため、投資家の動機が収益一本では説明しきれないことが分かります。

■ 当社の見立て：制度が整うほど、「個人が動ける物件」が増える

相続絡みの物件は、権利関係や意思決定の停滞によって"放置されやすい"構造があります。今回、現役投資家の約半数が「購入物件の半分以上は相続絡み」と回答したことは、投資家がその構造に入り込み、複雑な実務を引き受けながら再流通を担っていることを示唆します。

近年、空き家対策は加速しており、2023年12月の改正空家法施行、2024年4月の相続登記義務化、そして同年7月の低廉な空き家等の媒介報酬上限の見直し（800万円以下物件の報酬上限が33万円に拡大）と、制度改正が相次いでいます。これらの施策は、所有者に管理責任を促すだけでなく、仲介業者の積極的な関与を後押しします。結果として、潜在していた物件が市場へ供給されやすくなり、投資家にとっての事業機会はさらに拡大していくでしょう。

さらに、空き家は統計上も増加が続き、直近の公的統計（速報集計）では空き家数は900万戸と過去最多、空き家率も13.8％と過去最高に達しています。市場に出ない空き家が積み上がるほど、民間の再生プレイヤーが担う役割は大きくなります。

出典：「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令等を閣議決定」国土交通省

出典：「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」国土交通省

出典：「令和5年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」総務省統計局