【築古戸建投資家調査】現役投資家の約半数が「配管・水回りの故障」を経験。雨漏り・シロアリも高頻度、一方で約8割が「継続・拡大」意向

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■ 調査概要

調査名：築古戸建投資家調査

調査対象：モニタリスト（不動産投資家）

調査方法：インターネット調査

調査期間：2025年10月20日〜11月30日

有効回答数：300名

※設問により回答対象者が異なります。本リリースの主要データ（トラブル経験、瑕疵への不安、改修費、継続意向、魅力）は「築古戸建を現在、投資・所有している層」を対象に集計しており、該当設問の母数は n=77 です。築古戸建に現在投資していない理由（後述）は、該当回答者を対象に集計しており母数は n=223 です。

■ 用語定義

「築古戸建」：取得価格800万円未満の戸建住宅（本調査における定義）
「築古戸建投資家」：上記の築古戸建を、投資目的で取得し、リフォームや修繕等により住める状態へ整えたうえで、賃貸等で運用し、住宅として市場に再流通させることを志向する投資家を指します。

なお、本リリースで「現役の築古戸建投資家」と表記する場合は、アンケート上「現在、投資・所有している」と回答した層（n=77）を指します。

■ 調査結果のポイント

現役の築古戸建投資家（n=77）の50.6％が「配管・水回りの故障」を経験しており、雨漏り（39.0％）・シロアリ被害（41.6％）も高い水準でした。

購入時に瑕疵（耐震性・雨漏り・シロアリ等）への不安を「常に強く感じる」40.3％、「物件によって不安を感じることがある」50.6％で、合計90.9％が不安を抱えながら投資しています。

改修費は「物件価格の半分程度」が42.9％で最多ですが、「物件価格と同程度かそれ以上」も26.0％存在し、"安く買ったぶんDIYで最小コスト"に収まらないケースが一定数ある実態が確認できました。それでも投資意向は高く、今後「積極的に規模を拡大したい」35.1％、「良い物件があれば続けたい」45.5％で、合計80.5％が継続・拡大を志向しています。

■ 調査結果

1．三大トラブルは「水回り・シロアリ・雨漏り」。半数が水回り故障を経験

経験したトラブル（複数回答）では、「配管・水回りの故障」が50.6％で最多となり、2人に1人が直面しています。次いで「シロアリ被害」41.6％、「雨漏り」39.0％が続きました。

築古戸建では、建物の構造そのものだけでなく、生活に直結する設備領域での不具合が収益性と運用負荷を大きく左右していることが読み取れます。

なお、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」でも、検査対象とする劣化事象として、蟻害（シロアリ等）、雨漏り・水漏れ、給排水管の漏れ・詰まり等が例示されており、実務上も重要論点として位置づけられています。

出典：「既存住宅インスペクション・ガイドライン」国土交通省

2．瑕疵への不安は「9割」。特に耐震は"基準の違い"が不安要因になりやすい

築古戸建を購入する際、耐震性・雨漏り・シロアリといった瑕疵について不安を感じるかを尋ねたところ、「常に強く不安を感じる」40.3％、「物件によっては不安を感じることがある」50.6％で、合計90.9％が不安を抱えています。これは、トラブル経験が高頻度であることとも整合します。

耐震面については、建築基準法改正により導入された新耐震基準が1981年（昭和56年）6月から適用されており、それ以前の建物は耐震設計の前提が異なるため、投資家側が慎重になる理由の一つになり得ます。

出典：「共同住宅ストック再生のための技術の概要（耐震性）」国土交通省

3．改修費は「半分程度」が最多だが、約26％は"物件価格と同等以上"を投入

購入後のリフォーム費用については、「物件価格の半分程度」が42.9％で最多となりました。一方で「物件価格と同程度かそれ以上」も26.0％に上り、価格が安いほど改修の自由度が高い一方で、状態次第では大規模な費用投入が必要になり得る実態が見えます。つまり「安く買って、DIYで最小コスト」と単純化すると、実態とのズレが生まれやすい領域だと言えます。

4．それでも80.5％が「継続・拡大」。理由は"収益性"と"納得感"の両輪

今後も築古戸建投資を続けたいかを尋ねたところ、「積極的に規模を拡大していきたい」35.1％、「現状維持、または良い物件があれば続けたい」45.5％で、合計80.5％が継続・拡大意向でした。トラブルや不安が高いのに継続意向が高い背景としては、単純な利回りだけでなく、「自分で改善して成果を出せる余地」や「空き家を住める住宅に戻す納得感」が同時に効いている可能性があります。

実際に、築古戸建投資の魅力（複数回答）では「高い利回りを期待できる」45.5％、「少額の自己資金で始められる」42.9％に加え、「空き家活用という社会的な意義がある」39.0％も上位に入りました。収益性と社会的納得感が並走している点が、継続意向の強さと整合します。

■ 対照データ：投資していない層の"参入障壁"は「手間と難しさ」（n=223）

築古戸建に現在投資していない層に理由を尋ねたところ、「リフォームやDIYの手間・コストがかかりすぎる」43.0％が最多となりました。

次いで「雨漏り、シロアリなど、物件のリスク管理が難しい」36.3％、「専門知識や経験が必要で難易度が高い」33.2％、「売りたい時に売却しにくい（流動性が低い）」30.5％が続きました。

現役投資家側でトラブル経験・不安が高いことと、未参入側が感じる障壁が一致しており、築古戸建投資が"安いから簡単"ではなく、運用技術と実務対応が問われる領域であることが裏付けられます。

■ 当社の見立て：築古戸建投資は「投資」より「再生運用」に近い

第3弾で見えたのは、築古戸建投資が、保有して待つだけの運用ではなく、トラブル対応・改修判断・コスト管理を継続的に行う"再生運用"の性格が強いという点です。水回り・雨漏り・シロアリといった論点は、国のインスペクション指針でも主要な劣化事象として整理されており、現場の実態と制度上の重要論点が一致しています。

出典：「既存住宅インスペクション・ガイドライン」国土交通省

一方で、継続意向が高いのは、収益性だけでなく「空き家を住める住宅に戻す」という納得感が動機として機能しているためだと当社では捉えています。

ポルティは、空き家・築古物件の流通を進めることで、売り手・買い手の情報非対称を減らし、投資家が適切に判断できる土台を増やすことを目指します。