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2026/1/15
【築古戸建投資家調査】不動産投資は「副業」が主流に。現役の築古戸建投資家では約3割が自己資金300万円未満で参入
どんな家でも売り買いできるフリマアプリ「ポルティ空き家バンク」を運営する株式会社ポルティ（本社：神奈川県川崎市、代表取締役：平 瑶平）は、不動産投資家300名を対象に、取得価格800万円未満の「築古戸建（ちくふるこだて）」への投資実態に関する調査を実施しました。
本リリースでは、投資の位置づけ（本業／副業）といった全体像に加え、築古戸建を「現在」投資・所有している現役投資家層における参入資金や利回り目線を中心に、ビジネス面の実態を整理します。
調査名：築古戸建投資家調査
調査対象：モニタリスト（不動産投資家）
調査方法：インターネット調査
調査期間：2025年10月20日〜11月30日
有効回答数：300名
※設問により回答対象者が異なります。本リリースにおいて、自己資金・利回り等の一部設問は「築古戸建を現在、投資・所有している層」を対象に集計しており、該当設問の母数はn=77です。
なお、本リリースで「現役の築古戸建投資家」と表記する場合は、アンケート上「現在、投資・所有している」と回答した層（n=77）を指します。
不動産投資は「副業」が主流であり、全体（n=300）の55.7％が副業として運用していました。
現役の築古戸建投資家（n=77）では、投資開始時の自己資金が300万円未満の層が35.1％に上り、少額から参入している実態が確認できました。
同じく現役投資家（n=77）の物件選定では、「表面利回り8%以上」を目安とする層が合計40.3％となり、一定の収益性を前提に探索していることが分かりました。
不動産投資が本業か副業かを尋ねたところ、「副業」が55.7％となり、「本業」（19.7％）を大きく上回りました。
日中は本業を持ちつつ、将来への備えや副収入の選択肢として不動産投資に取り組む層が厚いことが示唆されます。
一方で「どちらともいえない」も24.7％あり、副業の枠を超えて半ば事業化している層が一定数いる可能性も見て取れます。
築古戸建を現在投資・所有している現役投資家に、投資開始時の自己資金を尋ねたところ、「100万円未満」11.7％、「100万円～300万円未満」23.4％で、合計35.1％が自己資金300万円未満でのスタートでした。
一方で「500万円以上」も45.5％存在しており、築古戸建投資が一律に“少額で誰でも容易”という話ではありません。とはいえ、参入時点の資金レンジが幅広く、少額から着手できる投資行動が一定規模で存在している点は、特徴として捉えられます。
物件選定の目安とする表面利回りでは、「5～8％未満」が40.3％で最多となり、次いで「8～12％未満」33.8％でした。「12％以上」は6.5％で少数派です。
ただし「8％以上」（8～12％未満＋12％以上）の合計が40.3％であることから、現役の築古戸建投資家は、一定の収益性が見込めない物件は最初から候補に入れにくい行動を取っている可能性が高いと考えられます。
築年数が古い物件は修繕費・空室・突発対応などの不確実性が相対的に大きいため、その分を織り込む形で、利回り基準を持って探索している構造がうかがえます。
2025年12月の金融政策決定会合において、日本銀行は政策金利（無担保コール翌日物金利の誘導目標）を0.75％程度へ引き上げました。また、日銀総裁は、経済・物価見通しが実現していくとすれば、政策金利を引き上げて金融緩和の度合いを調整していく方針を示しています。これらを踏まえると、借入を前提に規模を取りにいく投資ほど、金利前提や審査環境の変動が意思決定に影響しやすい局面に入っていると当社では捉えています。
出典：日本銀行「2025年12月金融政策決定会合での決定内容」
出典：ロイター「物価目標『着実に近づいている』と日銀総裁、賃上げ継続に自信（利上げ方針に言及）」
その受け皿として、取得価格が比較的低い築古戸建は、現金・少額自己資金でもスタートしやすく、修繕や運用の工夫で収益性を組み立てる余地があります。
金利環境が動きやすいほど、投資家の心理としても「最初から大きく張る」より「小さく始めて損失を限定する」方向に寄りやすく、その結果として、小口で回しやすい投資対象に関心が集まりやすい構造があると考えます。
また、空き家は全国で増加が続き、直近の公的統計では、空き家数は900万戸と過去最多、空き家率も13.8％と過去最高に達しています。投資家の資金と手間が、地域の空き家再生・賃貸供給を下支えする構図は、今後さらに重要性を増すと考えられます。
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
今回の結果から、不動産投資が「専業の事業」だけでなく「本業を持ちながらの副業」として広がっていることが確認できました。
特に築古戸建は、参入資金が比較的小さくても始められる一方で、修繕や運用の難しさも同居します。だからこそ投資家は、一定の利回り基準を持って候補を絞り、採算が合わない物件を初期段階で除外する行動を取っている可能性が高いと考えています。
ポルティは、空き家・築古物件の流通を進めることで、投資家にとって検討可能な物件の母数を増やし、地域にとっては放置空き家の減少につながる市場づくりを目指します。
ポルティ空き家バンク ～どんな家でも売り買いできるフリマアプリ～
ポルティ空き家バンクは、空き家や未利用不動産を「売りたい」オーナーと、「買いたい」ユーザーを直接マッチングするセルフマッチング型アプリです。物件登録からチャットでの相談までをオンラインで完結でき、必要に応じて宅建士による重要事項説明等のサポートも提供しています。
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会社名：株式会社ポルティ
代表者：代表取締役 平 瑶平
所在地：神奈川県川崎市多摩区長尾1-5-8-302
HP：https://porty.co.jp/
株式会社ポルティ 広報担当
連絡先：info@porty.co.jp